Levnější bydlení

Levnější bydlení

I ten, kdo si myslí, že se ho nový stavební zákon netýká, změní názor v okamžiku, kdy si chce pořídit bydlení. A nemusí si rovnou kupovat byt. Krizi dostupnosti bydlení pocítí, i pokud si chce byt pronajmout. Jedním z významných faktorů, které ovlivňují bydlení, je totiž pomalé povolování bytů. A to nový stavební zákon změní. Dnes trvá povolit obyčejný bytový dům v Praze v průměru více než pět let, výjimkou není ani deset. Podle nového stavebního zákona bude investor do roka vědět, zda může stavět, či nikoliv. Na trhu by se mělo objevit více bytů, což by mělo zastavit růst jejich cen.

Čeho je málo, to je drahé

Pohled do mezinárodní statistiky je hrozný. Za poslední tři roky se například v Praze zvedla cena nového bydlení o 75 procent a průměrný byt tak již stojí skoro 7,5 milionu korun. Nových bytů je totiž zoufale málo a poptávka díky ekonomické konjunktuře posledních let vysoká. A čeho je málo, to je logicky drahé. V Praze se povoluje kolem 5000 bytů ročně, přitom potřeba by jich bylo minimálně dvojnásobek. A to tlačí ceny nahoru!





Nedostupné bydlení = důsledek pomalého povolování staveb
 
Nové byty nejsou, a tak roste zájem i o ty starší. Ve velkých městech se proto zvyšují ceny i na tzv. secondhandovém trhu a zdražuje se i nájemné. Poptávka z velkých měst se vzhledem k nedostatečné nabídce přesouvá za hranice měst. Lidé tedy nebydlí v Praze, ale v jejím okolí a denně dojíždějí do hlavního města za prací. Tím zatěžují nedostatečně kapacitní infrastrukturu. Podle výzkumů mobilních operátorů dojíždí denně do Prahy skoro tři sta tisíc lidí.




Nedostatečné povolování výstavby bytů tak dopadá na každého. Bydlení se totiž týká nás všech. A dnes je již zcela nedostupné pro běžně vydělávající lidi ze střední třídy. Stát tak musí tuto situaci zmírňovat v podobě různých dotačních titulů a podpor bydlení. Přitom tím prioritním krokem, který přinese řešení, je zjednodušení složité administrativy, která provází povolování staveb, nastavení rychlého a transparentního povolovacího procesu a zajištění dodržování lhůt ze strany státu!
 
Míč je na straně státu
 
Že neselhává soukromý sektor, který po revoluci téměř výhradně převzal bytovou výstavbu, ale že míč je na straně státu, ukazuje pohled do dalších domácích statistik. V Praze se připravuje více než 120 tisíc nových bytů. Velká část z nich uvízla v povolovacích procesech, které se táhnou pět a více let, někdy dokonce i deset let. Nový stavební zákon zajistí, že stavební povolení získá stavitel nejdéle do roka, a to včetně odvolání a případného přezkumu. Mělo by se tak na trh dostávat daleko více bytů, které jsou dnes vyprojektovány a čekají na povolení. A čím více bytů, tím nižší ceny.

Ze statistik je přitom zřejmé, že množství povolovaných bytů koreluje s jejich cenou. Na pořízení běžného nového bytu by průměrný obyvatel Prahy musel podle statistik společnosti Central Group utratit svou roční hrubou mzdu za 14,2 roku. To je sice méně než před rokem, z okolních metropolí je to ale nejdéle. Například ve Vídni na stejný byt lidé dosáhnou téměř o šest let rychleji. Ve Varšavě musí obyvatel na byt šetřit 8,5 roku.  V Praze se ve srovnání s ostatními metropolemi v průměru povoluje suverénně nejméně bytů. Například ve zmiňované Varšavě se povoluje na tisíc obyvatel v průměru za posledních pět let 13 bytů, v Praze 3,4 a ve Vídni 8,7 bytu.  

V současnosti jsou ceny vysoké hlavně proto, že je bytů na trhu málo. Developeři dokonce spočítali, že zdlouhavé povolování se projevuje na ceně bytů 10 až 15 procenty. To znamená, že za byt, který stojí 4,5 milionu korun, zaplatíte navíc 450 tisíc korun jen kvůli tomu, jak dlouho trvá povolování.



 
Praha jako Manhattan

Vlivem regulace na cenu nemovitostí se zabýval i Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, který vypočetl, že takzvaná regulační daň dosahuje v Praze v průměru 66 procent, což ilustruje to, s čím se stavebníci v metropoli potýkají. Pojem regulační daň byl zaveden v roce 2005, od té doby byla tato daň vypočtena pro řadu měst. Kupříkladu nulovou regulační daň měla města jako Birmingham, Detroit, Houston, Filadelfie, Pittsburgh. Naopak nejvyšší daň měly Wellington (48 procent), oblast Manhattanu v New Yorku (56 procent) a Auckland (56 procent). Regulační daň koresponduje s cenami nemovitostí, které v Praze v posledních letech zejména u těch rezidenčních vystřelily do nebe. Regulační daň je vlastně „nevysvětlitelnou“ částí tržní ceny nemovitostí a tvoří zbytek po odečtení ceny pozemku, stavebních tvrdých a měkkých nákladů a zisku developera. Tato regulační daň je v rámci města nižší v okrajových částech města než uvnitř, což podporuje výstavbu v místech, která kladou zvýšené finanční nároky na veřejné rozpočty, co se týče veřejné a především dopravní infrastruktury.

„Předpokládáme, že by nový stavební zákon měl mít výraznější vliv na ceny bytů, i když pomalé povolování bytů samozřejmě není jediný faktor, který se do cen nemovitostí propisuje. Pokud by se ale současná praxe v povolování bytů nezměnila, krize dostupného bydlení by sílila a stále více se přelívala do dalších měst,“ říká ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová.

Stavební zákon pomůže dostupnějšímu bydlení 
 
  • Srovnání s okolními zeměmi ukazuje souvislost mezi pomalým povolováním bytů a jejich cenami.
  • V Praze trvá povolení bytového domu v průměru více než pět let. Podle nového stavebního zákona bude stavebník do roka vědět, zda může stavět, či nikoliv. Pokud by se současná praxe v povolování bytů nezměnila, krize dostupného bydlení bude sílit.