15. 1. 2009
V souvislosti s různými tvrzeními a nekvalifikovanými odhady, které se v poslední době objevují v médiích, chce Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vysvětlit principy, na kterých fungují nájemní vztahy a objasnit postup, jakým může dojít k jednostrannému zvýšení nájemného.
Oblast nájmu bytů a jejich jednostranného zvyšování (nazývaná někdy "deregulace") funguje na následujících hlavních principech:
- Nájem bytu je soukromoprávním smluvním vztahem. Stát by v zásadě svobodné principy takového vztahu neměl narušovat. Postupné uvolnění směrem ke skutečné smluvní svobodě je proto hlavním důvodem snahy o nápravu dosavadního "pokřiveného" stavu.
- Při jednostranném zvyšování nájemného, pokud se pro něj vlastník rozhodne, je nutné postupovat podle zákona.
- Výše vypočteného zvýšeného nájemného je individuální, protože odráží konkrétní parametry konkrétního bytu. Není proto možné ani seriózní udávat plánované zvýšení nájemného v procentech "plošně".
- K výpočtu konkrétního jednostranně zvýšeného nájemného pro konkrétní byt poslouží kalkulačka nájemného (pro r. 2007 ; resp. r. 2008) na webových stránkách www.mmr.cz.
Nájem bytu je soukromoprávním smluvním vztahem
Nájem bytu je smluvní (tzv. občanskoprávní závazkový) vztah dvou subjektů - pronajímatele (vlastníka/majitele bytu nebo domu) a nájemce bytu. Nájemné z bytu, které je vlastně úplatou za dočasné přenechání bytu, je tedy cenou, která se sjednává dohodou. Znamená to, že i změna výše nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou; hledání a dosažení dohody je však z povahy věci vždy věcí poměrně obtížnou a někdy i pracnou.
Pokud taková dohoda mezi majitelem domu a nájemcem není možná, může se pronajímatel domáhat u soudu, aby soud svým výrokem o nájemném v místě a čase obvyklém pro konkrétní individuální byt chybějící dohodu nahradil. Tato cesta je však zdlouhavá, nákladná a existuje vždy riziko, že soud dopadne jinak, než pronajímatel očekává a navrhuje. Tak je tomu ale u všech smluvních vztahů.
Vzhledem k deformacím na trhu s nájemními byty byl proto v roce 2006 přijat "dočasný" - čtyřletý - zákon (č. 107/2006 Sb.), který by měl do konce roku 2010 pomoci připravit prostředí na skutečné smluvní fungování nájemního sektoru.
Jednostranné zvyšování nájemného podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného
Od března 2006 (ovšem pouze do konce roku 2010) proto právní řád svěřil pronajímatelům nájemních bytů určité "nesmluvní" právo, spočívající v možnosti poměrně jednoduchým jednostranným úkonem nájemné zvýšit, avšak jen v limitech stanovených zákonem o jednostranném zvyšování nájemného (někdy nazývaným "zákon o deregulaci"). Tento zákon - na rozdíl od dříve platných předpisů ministerstva financí - však není cenovým předpisem, nereguluje nájemné jako maximální cenu, nestanoví její nepřekročitelnou hranici a nájemné zvýšené podle tohoto zákona nepodléhá cenové kontrole. Tzv. cílové nájemné, kterého má být podle zákona dosaženo do konce roku 2010, nelze v žádném případě považovat za nájemné "obvyklé", protože nájemné obvyklé (v ekonomickém i právním smyslu) může vzniknout pouze v rámci volného sjednávání cen na místním trhu. To znamená, že obě smluvní strany do konkrétní výše nájemného za konkrétní byt promítnou své konkrétní priority, rizika atd. Nájemné není parametrem konkrétního bytu (na rozdíl od jeho objektivních technických vlastností); smluvně sjednané nájemné je parametrem konkrétního subjektivního vztahu dvou konkrétních osob. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného proto neomezuje ani nelimituje nájemce a pronajímatele při sjednávání dohody o výši nájemného nebo její změny. Zákon pouze umožňuje, aby pronajímatel mohl v průběhu několikaletého přechodného období, končícího prosincem 2010, dosáhnout takového nájemného, které bude alespoň do určité míry vycházet z reálných tržních cen nemovitostí.
Na základě průběžného sledování vývoje v nájemním sektoru registruje ministerstvo pro místní rozvoj rostoucí počet nájemních vztahů, kde ke změně dosud placeného nájemného dochází oboustrannou dohodou pronajímatele i nájemce. Nicméně, aplikace zákona o jednostranném zvyšování nájemného se stále potenciálně týká několika set tisíc nájemních bytů.
Jak postupovat podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného
Pokud tedy nedojde ke smluvní dohodě o změně nájemného, může pronajímatel využít tohoto zákona, který obsahuje kromě postupu i vzorec pro výpočet maximálního jednostranného zvýšení v procentech pro konkrétní byt a zmocňuje Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, aby každoročně vždy k 1. červenci vydalo ve Sbírce zákonů sdělení, které musí obsahovat údaje nutné pro výpočet možného zvýšení pro konkrétní byt. Takovým předpisem pro jednostranné zvýšení nájemného v roce 2007 je Sdělení č. 333/2006 Sb.; pro zvýšení v roce 2008 je to pak Sdělení č. 151/2007 Sb.
Rozhodne-li se pronajímatel využít svého zákonného práva zvýšit jednostranně nájemné, musí tuto skutečnost oznámit a doručit nájemci daného bytu. Oznámení musí mít vždy písemnou formu, musí obsahovat zdůvodnění, že výše zvýšeného nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného byla stanovena podle zákona. Povinnost platit jednostranně zvýšené nájemné pak pro nájemce vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce, který následuje po uplynutí 3 kalendářních měsíců od doručení tohoto oznámení. V případě, že nájemce bytu je přesvědčen, že pronajímatel postup nebo limity zákona nedodržel, je nájemce oprávněn podat - ve stejné lhůtě - žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. V případě, že nájemce bytu se svou žalobou u soudu neuspěje, musí však počítat s tím, že rozdíl zpětně doplatí. Do doby, než pravomocně rozhodne soud o této sporné výši nájemného, nemůže nájemce dostat výpověď pro neplacení.
Pokud tedy zamýšlí pronajímatel zvýšit nájemné hned k 1. lednu 2008, musí tuto skutečnost ve formě oznámení doručit nájemci daného bytu nejpozději do konce září 2007. Tzv. "cílové nájemné", má být (každoroční aktualizací a publikací ve Sděleních) odrazem vývoje trhu v závislosti na vývoji cen bytů. Pokud tedy dochází v průběhu platnosti zákona v některých oblastech k poklesu cen bytů (což se projevuje poklesem cílového nájemného v těchto oblastech), je maximální přírůstek nájemného platný pro další rok nižší, než v roce předchozím. A naopak - pokud dochází k růstu cen bytů, je v následujícím roce možné jednostranné zvýšení nájemného za konkrétní byt vyšší než v roce předchozím.
Výpočet je individuální, protože odráží konkrétní parametry konkrétního bytu
Zákon stanoví, že jednostranné zvýšení nájemného nesmí být vyšší než tzv. "maximální přírůstek měsíčního nájemného" v procentech stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného (tj. nájemného skutečně placeného k datu výpočtu zvýšení) za 1 m2 podlahové plochy konkrétního bytu ve vztahu k odpovídající "cílové hodnotě" měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy tohoto bytu. Znamená to, že pro každý konkrétní byt je tato hodnota individuální a záleží na třech zákonem vymezených parametrech - lokalita, kvalita (z hlediska základního příslušenství a ústředního vytápění) a aktuální (tj. skutečně placené) nájemné. Podle vzorce se na základě těchto parametrů vypočte zvýšené nájemné pro konkrétní byt. Principem je, že stejná kvalita "na stejné adrese" při shodném aktuálním nájemném vyústí i ve stejné maximální zvýšení. Aby však nemuseli pronajímatelé a nájemci složitě počítat vzorce, lze hodnotu maximálního přírůstku nájemného vyhledat v tabulkách obsažených ve Sděleních č. 333/2006 Sb. pro rok 2007 a č. 151/2007 pro rok 2008. Všechny texty - zákon i obě Sdělení v plném znění - jsou také k dispozici na webu ministerstva pro místní rozvoj www.mmr.cz, kde jsou dvě snadno ovladatelné "Kalkulačky nájemného" - jedna pro zvyšování v roce 2007 a druhá pro zvyšování v roce 2008.
Odbor komunikace MMR ČR, Staroměstské nám. 6, 110 15 Praha 1, tel.: 224 861 126, e-mail: tiskove@mmr.cz ; www.mmr.cz.
upraveno dne: 22. 08 2007, OVV