Skutečným problémem je 750 tisíc bytů se "zamrzlým" nájmem

Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo věcný záměr zákona o nájemném, který v únoru předloží vládě. Bude-li věcný záměr vládou schválen, zahájí se neprodleně práce na paragrafovaném znění tohoto zákona.

Návrh je vytvořen ze dvou částí. V prvním, tzv. přechodném období, bude opět zavedena dočasná možnost jednostranného zvyšování nájemného, která umožní přiblížení k místně diferencované úrovni nájemného, odvozené z údajů o kupních cenách nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí k zákonu o oceňování majetku. Ve druhém, tzv. standardním období, bude využito smluvního nájemného doplněného o ochranné prvky včetně v místě obvyklého nájemného - tak jak je tomu v jiných evropských zemích.

"Důsledkem tohoto zákona není zdražení nájemného a nákladů na bydlení, ale i naopak, v mnoha místech v republice zastavení nedůvodného růstu smluvních cen a postupné snižování nájmů na úroveň, která odpovídá kvalitě bytu a lokalitě, ve které se nachází. V nájemních bytech žije dnes 23% občanů. Jelikož skutečným problémem je cca 750 tisíc bytů, kde je nájemné stále "zamrzlé", vztahoval by se nový zákon přibližně na 17% občanů žijících v nájemních bytech. Zbylých 83% občanů ČR žije v takových formách (vlastní byt, domek, venkovské sídlo, družstvo, společenství vlastníků), že se jich regulace vůbec nebude dotýkat," upozorňuje ministr pro místní rozvoj Jiří Paroubek s tím, že právě pro oněch 17% občanů je nutné sjednat jistotu budoucnosti podle jasných pravidel a v předem určené výši.

Návrh zákona neobsahuje konkrétní údaj o délce přechodného období a každoročním možném zvýšení nájemného. Tyto údaje budou záviset na zvolených hodnotách přechodného období - jeho délce a tzv. míře kapitalizace. Výše těchto parametrů bude závislá na politickém rozhodnutí.

"Vypracovali jsme funkční mechanizmus který má odstranit deformace v tomto sektoru a vést k postupnému sbližování dosud regulovaných a tržních cen, za které se dnes byty pronajímají," dodává ministr.

V současné době neexistuje žádný systém regulace. Nově uzavírané smlouvy jsou zcela svobodné a tržní. Po nálezu ústavního soudu, kterým byl zrušen zvláštní předpis, podle kterého se nájemné určovalo, neexistuje dnes způsob, jak určit výši nájemného v případě sporu mezi vlastníkem a nájemcem, například v případě, že vlastník prokáže nutnost investic do údržby bytového fondu.

"Nechceme experimentovat ani uvádět občany do situace nejistoty, naopak hodláme do této oblasti vnést pořádek a jistý, přesný právní režim. Bude-li deregulace doprovázena sociální ochranou potřebných, zejména starších osob, odstraní deformace v této oblasti a projeví se v konečném důsledku pozitivně," dodal Paroubek.

K těmto opatřením nutí Českou republiku i podmínky práva Evropské unie, protože například v obecních bytech lze rozdíl mezi tržní a regulovanou cenou považovat za veřejnou podporu. Ta by měla být odůvodněna a přinejmenším sociálně zaměřena, což dnes není.

Spolupředkladatelem návrhu zákona je i Ministerstvo financí z titulu cenové regulace, proto před předložením do vlády bude návrh projednán s ministrem financí Bohuslavem Sobotkou. Způsob výpočtu vzorce nájemného je věcí především Ministerstva financí.

Jak by tedy měl výpočet nájemného probíhat?

Odvodí-li se výše nájemného od ceny nemovitosti koeficientem například 3 %, pak může být reálná výše nájemného nižší ale i vyšší. Pokud je vyšší, je věcí jednání obou stran zda se nájemné upraví, zákon nic nařizovat nebude.

Pokud je reálné nájemné nižší než nájemné odvozené, které bude možné považovat za v místě obvyklé ( v přechodném období do té doby, než budou shromážděny skutečné hodnoty nájemného) , určí zákon délku období pro úpravu v letech a každoroční koeficient nárůstu. Podle předkládaného návrhu by přechodné období mělo trvalo 5 let a roční nárůst cca 8 % reálně placeného nájemného, popřípadě 10% z rozdílu mezi reálným nájemným a nájemným nově vypočteným.

"Považuji za nutné zdůraznit, že v řádném připomínkovém řízení i na základě jednání uvnitř politických stran ( například již na programové konferenci ČSSD tuto sobotu) mohou být koeficienty upraveny. Nic tedy není konečné," dodává ministr.

Jaké další ochranné mechanismy bude nový zákon obsahovat:

• Ochranu staronájemců a důchodců, zejména tím, že jimi placené reálné náklady na bydlení nesmějí přesáhnout 30% příjmů na nájemce popř. součtu příjmů příslušníků domácnosti, pokud s ním ve společné domácnosti žijí a společně vynakládají prostředky na domácnost.

Zvažuje se také varianta, že by se nájemné u důchodců měnilo podle procent nárůstu jejich důchodů.

• Budou zavedeny smírčí komise pro jednání v případě sporů, teprve následně budou jednat soudy na základě návrhu některé smluvní strany.

• Vedle ukazatele místně obvyklého nájemného je zvažován též registr bytů nabídnutých obcí či jinými vlastníky k pronájmu.

Veronika Skořepová,
tisková mluvčí
Ministerstva pro místní rozvoj