Jste zde: Úvodní strana > Územní a bytová politika > Realitní činnost > Aktuality > Historie právní úpravy realitní činnosti

Historie právní úpravy realitní činnosti

26.06.2014: Krátké ohlédnutí za historií právní úpravy realitní činnosti.
Právní úprava realitní činnosti má na našem území relativně dlouhou historii. Za velmi zajímavé se jeví historie úpravy realitní činnosti po vzniku Československé republiky v roce 1918.

Po rozpadu Rakouska-Uherska a vzniku samostatné Československé republiky začíná vznikat celá řada legislativních norem upravujících nově vzniklé poměry. Československá legislativa přirozeným způsobem navazuje na rakousko-uherské normy, které jsou dílčím způsobem upraveny. Mezi tyto právní normy patří např. živnostenský řád, který byl vydán císařským patentem č. 227/1859 ř.z. (účinnost od 01.01.1860 do 01.01.1966).

V Československu trvalo až do roku 1925, než nabyl účinnosti zákon č. 203/1925 Sb., kterým se některé obory soukromého zprostředkování prohlašují za živnost koncesovanou ve smyslu živnostenského řádu (zákona). Díky tomuto zákonu byla i činnost soukromého zprostředkování koupě, prodeje a směny realit, jakož i práv k nim se vztahujících považována za živnost koncesovanou dle živnostenského řádu. Kromě samotné definice realitní činnosti (jako koncesované živnosti) upravoval tento zákon také podmínky pro získání koncese.

V § 1 zákona č. 203/1925 Sb. je uvedeno:
㤠1.
(1) Po živnostensku provozované soukromé sprostředkování:
- koupě, prodeje a směny realit, jakož i práv k nim se vztahujících,
- koupě, prodeje a směny podniků výrobních a obchodních,
- nájemních a pachtovních poměrů,
- úvěrů hypotekárního i osobního
jest živností koncesovanou a podléhá ustanovením živnostenského řádu (zákona).
(2) K nastoupení této živnosti vyžaduje se kromě všeobecných podmínek, předepsaných pro veškeré živnosti, spolehlivost se zřetelem k této živnosti a průkaz dostatečného všeobecného vzdělání jakož i odborné způsobilosti.

Všeobecné podmínky k provozování této živnosti byly definovány v §§ 2 až 10 živnostenského řádu č. 227/1859 ř.z. a zjednodušeně řečeno mezi ně patřily především svéprávnost a trestní bezúhonnost.

Zákon č. 203/1925 Sb. však také řešil otázku profesní způsobilosti. V § 5 tohoto zákona se uvádí: „Vláda nařízením vydá podrobnější ustanovení o všeobecném vzdělání a odborné způsobilosti žadatelů o koncesi;…“

Vládní nařízení „o úpravě některých oborů soukromého sprostředkování jakožto živností koncesovaných“ bylo vydáno dne 14. května 1926 pod číslem 71/1926 Sb. (účinnost od 20. května 1926).

Toto vládní nařízení již konkrétně řeší požadavky odborné způsobilosti žadatele o koncesi v oblasti realitní činnosti, viz následující citace § 1:
„§ (1) Žadatelé za koncesi ku provozování živností soukromého sprostředkování ve smyslu § 1 zák. č. 203/1925 Sb. z. a n. musí podati průkaz dostatečného všeobecného vzdělání a průkaz o odborné způsobilosti.
 (2) Průkaz dostatečného všeobecného vzdělání podává žadatel aspoň vysvědčením, že s úspěchem vychodil poslední třídu školy občanské (měšťanské).
 (3) Odbornou způsobilost jest prokázati vysvědčeními o nejméně pětiletém zaměstnání v podniku úředně povoleném k soukromému sprostředkování ve smyslu zák. č. 203/1925 Sb. z. a n., včítajíc v to i podniky k soukromému sprostředkování úředně povolené dle dřívějších předpisů, nebo vysvědčeními o nejméně sedmileté činnosti v jiném podniku, umožňujícím žadateli nabýti odborných vědomostí a zkušeností k řádnému výkonu toho kterého oprávnění vytčeného v § 1 zák. č. 203/1925 Sb. z. a n.“

Kromě splnění všeobecných podmínek potřebných pro získání živnostenského oprávnění byly v této době nastaveny také jasné požadavky na žadatele o koncesi v podobě dosaženého vzdělání a délce praxe 5 nebo 7 let v oboru.
Zákon č. č. 203/1925 Sb., kterým se některé obory soukromého zprostředkování prohlašují za živnost koncesovanou ve smyslu živnostenského řádu (zákona), byl zrušen zákonem č. 65/1965 Sb., zákoník práce, jehož účinnost nastala 1. ledna 1966.

Nově vznikající právní rámec v 90. letech měl historicky na co navazovat, což se však nestalo a v oblasti realitního podnikání byla přijata mnohem liberálnější úprava.

V současné době neexistuje žádný speciální právní předpis, který by přímo upravoval výkon realitní činnosti. Veškeré záležitosti týkající se vstupu nových subjektů na realitní trh jsou řešeny pouze v rámci živnostenského zákona č. 455/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

Od roku 2008 (po novele živnostenského zákona č. 130/2008 Sb., účinnost od 1. července 2008) je „realitní činnost“ zařazena mezi 80 nově definovaných oborů činností zahrnutých do jediné živnosti volné. V příloze č. 4 živnostenského zákona je realitní činnost uvedena pod č. 58 jako „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“.

Živnost volná je v zákoně definována v § 25: „Živnost volná je živnost opravňující k výkonu činností, pro jejichž provozování tento zákon nevyžaduje prokazování odborné ani jiné způsobilosti. K získání živnostenského oprávnění pro živnost volnou musí být splněny všeobecné podmínky (§ 6 odst. 1).“

Všeobecnými podmínkami dle tohoto zákona jsou:
a) dosažení věku 18 let,
b) způsobilost k právním úkonům,
c) bezúhonnost.