Zákon o jednostranném zvyšování nájemného a novela občanského zákoníku

08.01.2009: Vládní návrh zákona počítá s průměrným ročním nárůstem nájemného o 14,2 % do konce roku 2010 s tím, že činže začnou růst v lednu 2007.

Co je cílem zákona o jednostranném zvyšování nájemného?

  • Především odstranění současné situace, kdy neexistuje mechanismus, který by umožnil změnu nájemného v případech, kdy se pronajímatel s nájemcem na změně nájemného nedohodnou.
  • Na způsob výpočtu nájemného odkazuje § 696 občanského zákoníku: "Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní předpis." Takový předpis již několik let chybí.
  • Cílem "čtyřletého" zákona je narovnat dlouhodobé cenové deformace v oblasti nájemního bydlení, napravit nevyhovující stav a především vytvořit v průběhu tohoto období podmínky pro následné využití smluvního principu v oblasti sjednávání nájemného a jeho změn. Dosažení těchto cílů bude realizováno dočasným znovuzavedením regulace ve formě jednostranného limitovaného zvyšování nájemného a novelizací některých ustanovení občanského zákoníku

Respektuje zákon nálezy Ústavního soudu?

  • Ústavní soud ve svých nálezech neopomněl zmínit veřejný zájem a sociální souvislosti; jasně pojmenovaný cíl a pevně stanovené období k nápravě dlouhodobě neřešeného problému je proto ústavně opodstatněné a návrh zákona z tohoto předpokladu vychází.
  • Zákon je v souladu s Programovým prohlášením vlády a respektuje nálezy Ústavního soudu, který konstatoval, že současná neústavní situace "by měla být urychleně odstraněna" a že regulace nájemného by měla být "časově omezena na nutnou dobu". Oba tyto principy zákon obsahuje.

Jaké jsou přínosy řešení podle tohoto zákona?

  • Zákon nabízí řešení poměrně jednoduché a předvídatelné, protože přímo jeho součástí je vzorec výpočtu maximálního zvýšení pro jeden rok čtyřletého období. Zvolené řešení je transparentní, je regionálně diferencované a vychází ze skutečné situace na trhu s byty, protože reflektuje reálné kupní ceny bytů, které jsou průběžně aktualizovány.
  • Zákon má ve své první části "dočasný" charakter a nabízí dostatečnou lhůtu pro sociálně únosné narovnání dnes uměle oddělených výší nájemného, které neodrážejí ani hodnotu bytu ani sociální status konkrétního nájemce.
  • Zvolené řešení směřuje v předem stanovené lhůtě čtyř let ke zvolenému cíli; je tudíž jak ze strany pronajímatelů, tak ze strany nájemců odhadnutelné, v jaké hladině se bude nájemné pohybovat.

Kolika bytů se zákon týká?

  • Postupné zvyšování nyní "zamrzlého" nájemného podle navrženého zákona se týká zhruba 760 tis. bytů, což představuje zhruba 17 % celkového bytového fondu a přibližně 20 % trvale obydlených bytů. Jde tedy o každý pátý obydlený byt - což znamená, že všech ostatních 80 % domácností se postupná náprava deformovaného nájemného nijak netýká.

Jaké budou dopady zvoleného řešení do veřejných rozpočtů?

  • Přijetí návrhu zákona se však promítne pozitivně do veřejných rozpočtů - konkrétně do rozpočtů obcí, protože obce vlastní zhruba 400 tisíc nájemních bytů a v důsledku zákona dojde ke zvýšení jejich příjmů.
  • Ke zvýšení příjmů z nájemného dojde i u ostatních pronajímatelů - tj. soukromých fyzických a právnických osob. Odhadované změny nájemného podle zákonem umožněného jednostranného zvyšování, za předpokladu využití maximálního přírůstku měsíčního nájemného, představují první zvýšení měsíčních nájmů v celkové sumě cca 182,6 miliony korun za nájemní byty.

Je zákon sociálně únosný?

  • Nájemné je dlouhodobě vnímáno jako "politikum", přestože tato položka zdaleka nepatří v rodinných výdajích mezi "nejcitelnější". Čisté nájemné za bydlení v nájemních (nedružstevních) bytech představuje v roce 2005 v průměru 8,1 % čistých rodinných příjmů, zatímco ostatní výdaje na bydlení (vytápění, energie apod.) v nájemních bytech představují 12,4 % - tj. jiné výdaje než samotné nájemné jsou o více než polovinu vyšší. V rodinách zaměstnanců s dětmi představuje čisté nájemné v průměru 6,8 % čistých rodinných příjmů a v rodinách důchodců bydlících v nájemních bytech je to 10,7 % jejich rodinných příjmů.
  • Ilustrovat sociální únosnost zvyšování nájemného lze na předpokládaném růstu nájemného placeného za měsíc v lednu 2007 - v podílech bytů z celkového objemu cílové skupiny 760 tis. bytů:
  • u 60 % bytů může dojít ke zvýšení do 3 Kč/m2 měsíčně;
  • u více než 80 % může dojít ke zvýšení do 5 Kč/m2 měsíčně;
  • u pouhých 3 % bytů může dojít ke zvýšení 8 - 9,5 Kč/m2 měsíčně.
  • Ministerstvo pro místní rozvoj ČR spolupracovalo s Ministerstvem práce a sociálních věcí ČR při "nastavení" parametrů pro nový systém sociálních dávek v oblasti bydlení. Příspěvek na bydlení bude nově konstruován a bude dále doprovozen novou dávkou - doplatkem na bydlení, a to podle nového zákona o pomoci v hmotné nouzi.

Jak dospělo MMR ČR ke vzorci obsaženém v zákoně a k dalším parametrům?

  • Cílová hodnota nájemného, které může být dosaženo po čtyřech letech, je odvozena ze skutečných údajů o cenách bytů a bude každoročně aktualizována v závislosti na "čerstvě" zjištěných údajích o vývoji rezidenčního trhu. Ceny tedy pocházejí ze statistiky nemovitostí . Cílová hodnota je konstruována jako jedna dvanáctina z 5 % podílu z ceny bytu, přičemž pro Prahu 1, 2 a 6 to jsou hodnoty nižší. Pro byty se sníženou kvalitou je stanovena rovněž nižší cílová hodnota.
  • Základním podkladem jsou skutečné ceny bytů, které slouží každoročně jako podklad pro vyhlášky Ministerstva financí v oblasti oceňování nemovitostí.

Základní principy jednostranného zvyšování nájemného:

  • Výše nájemného při uzavírání nové nájemní smlouvy a změna nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy se stanoví dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem.
  • Nedojde-li ve věci zvýšení nájemného v průběhu trvání nájemní smlouvy k dohodě, má pronajímatel právo jedenkrát ročně jednostranně zvýšit nájemné, avšak jen o daný procentní limit.
  • Zvýšení nájemného v jednom roce nesmí být vyšší než procento růstu stanovené pro každou konkrétní hodnotu měsíčního nájemného za 1 m2 placeného před zvýšením ve vztahu k cílové hodnotě nájemného platné pro lokalitu, v níž je byt umístěn.
  • Cílová hodnota měsíčního nájemného pro každou z velikostních skupin obcí v krajích (a části Prahy a Brna) bude odvozena z údajů o cenách bytů ze statistiky cen nemovitostí. Tabulky cílových hodnot měsíčního nájemného pro jednotlivé velikostní skupiny obcí v jednotlivých krajích a maximálního růstu nájemného budou uvedeny v každoročně vydávaném sdělení Ministerstva pro místní rozvoj ČR (aktualizovaném podle cenového vývoje), vždy v červenci kalendářního roku a budou vypočítány z aktuálních hodnot obsažených ve vyhlášce Ministerstva financí.

Zákon předpokládá nabytí účinnosti dnem 31. března 2006 a jeho první část týkající se jednostranného zvyšování nájemného pozbývá platnosti dnem 31. prosince 2010.

 

Radka Burketová
tisková mluvčí
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR

upraveno dne: 22. 12 2005, Martin Opatrný