1. 3. 2011
Vzhledem k řadě zjednodušení, k nimž v médiích došlo po zveřejnění projektu Mapy nájemného, ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) nabízí jednoduché faktické desatero týkající se této online databáze volně sjednaného nájemného. Tedy nájemného, do kterého se již vůbec nepromítá státní regulace jeho výše a které je svobodně uzavřenou obchodní smlouvou mezi dvěma stranami – nájemcem a pronajímatelem.
- Mapa nájemného neslouží k regulaci. Nelze databázi údajů získaných v tržním prostředí zaměňovat se zákonem určujícím maximální výši nájemného. Volně sjednané nájemné je běžnou obchodní smlouvou mezi dvěma stranami, do které stát žádným způsobem nezasahuje. Pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou na jiné ceně, než jakou nabídne mapa, je to projev jejich svobodné vůle.
- Ministerstvo se snaží pomoci nad rámec svých povinností. Neexistuje žádný zákon, či předpis, který by MMR ukládal cenovou mapu zpracovat a spravovat. MMR se k její tvorbě rozhodlo přistoupit v rámci snahy o pomoc při přechodu většiny bytového fondu z režimu regulovaného nájemného na volný trh s nájemním bydlením. Například v sousedním Německu jsou podobné databáze připravovány mimo státní správu.
- Mapa nájemného nepřichází pozdě. Ještě 31. prosince 2010 bylo na 80 procent nájemních bytů v ČR v režimu regulace nájemného. Nyní z tohoto režimu vystoupilo přibližně 400 tisíc bytů, které radikálním způsobem mění trh. Proto v mnoha případech relevantní data ještě neexistují a budou vznikat v průběhu letošního roku. MMR proto vedle průběžného plnění nových dat počítá s aktualizací dat v Mapě již zahrnutých. Proto také v první fázi budou převažovat data ze znaleckých posudků.
- Mapa nájemného je kompletní. Máme k dispozici unikátní systém, který nám umožní získávat, zpracovávat, zveřejňovat informace, které jsme měli k dispozici jen ze sčítání lidu a to ještě ve struktuře a obsahové formě, která popravdě příliš vypovídající nebyla. Teď nás čeká druhá fáze, nekonečná mravenčí práce s plněním odpovídajícími daty, jejich zpracováním a opakovanou kontrolou zveřejňovaných údajů.
- Deset procent není málo. Bezprostředně po skončení regulace během dvou měsíců není možné získat relevantní data. V sousedním Německu tvorba obdobných databází trvala desítky let. Český trh je navíc pokřiven šedesátiletou regulací nájemného.
- Rozsah Mapy nájemného respektuje zákonný stav. Proto bude obsahovat data ze všech sídel České republiky nad 2000 obyvatel, v nichž k 1. lednu 2011 skončila účinnost zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmů. Naopak v ní nebudou krajská města s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem, Praha a také města ve Středočeském kraji, v nichž je k trvalému pobytu hlášeno více než 10 tisíc obyvatel. V nich regulace skončí až k 31. prosinci 2012.
- Posudek znalce je jistota. V tuto chvíli prochází trh s nájemním bydlením radikální změnou a reakce na tuto změnu bude postupná. Celá řada dohod o změně nájemného po skončení procesu deregulace je teprve v tuto chvíli dojednávána či uzavírána. Aby údaje o smluvním nájemném v Mapě byly opravdu objektivní, potřebujeme relevantní a dostatečně velký vzorek dat. Proto jsme zvolili alternativu v podobě znaleckých posudků, při jejichž přípravě soudní znalec vychází ze znalosti a analýzy místního trhu, aniž by potřeboval provádět rozsáhlé statistické zjišťování. Cenové rozpětí udávané v této sekci Map nájemného odpovídá nájemnému standardního bytu v obci v místě a čase obvyklému podle zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku a příslušný znalec, který posudek zpracovává, za něj ručí dle příslušných norem.
- Mapa nájemného bude sledovat klíčové charakteristiky. U všech sídel budou zohledňovány: staří a technický stav domu, technologie výstavby domu, technický stav bytu a velikost bytu. Pro sídla nad 10 tisíc obyvatel přibude ještě poloha domu v rámci aglomerace. Pro každou z těchto charakteristik má Mapa nájemného tři různé kategorie, např. u technologie stavby je to panel, cihla, ostatní.
- Data budou sbírána přímo. Rozhodně nepůjde o data z jiných databází či přehledů. Jednou z klíčových podmínek při ověřování dat je doložení anonymizované nájemní smlouvy (tj. bez osobních údajů nájemce i pronajímatele). Na jejich sběru spolupracujeme s oborovými organizacemi majitelů i nájemníků a s dalšími klíčovými vlastníky nájemního bytového fondu.
- Cena Mapy nájemného je 888.000,- Kč bez DPH. V rámci veřejné zakázky vítězný zpracovatel nabídl cenu, která byla suverénně nejnižší a která je po dobu trvání smlouvy neměnná.
Poznámky pro média
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) patří do systému ústředních orgánů státní správy České republiky v oblastech, vymezených příslušnými právními dokumenty. Objemem svých pravomocí, kompetencí a odpovědností za správu finančních prostředků hraje ve státní správě významnou roli. Ministerstvo bylo zřízeno s účinností od 1. listopadu 1996 a je ústředním orgánem státní správy ve věcech: regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu, nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování, stavebního řádu, vyvlastnění, investiční politiky, cestovního ruchu, pohřebnictví. MMR také vykonává roli Národního orgánu pro koordinaci (NOK) pro čerpání finančních prostředků z fondů Evropské unie (EU).
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, přesně definuje maximální možná navýšení nájemného v dané oblasti České republiky v průběhu platnosti zákona. Ta je stanovena do 31. 12. 2010 pro území České republiky s výjimkou Prahy, krajských měst kromě Ústí nad Labem a Ostravy a měst nad 10 tisíc obyvatel ve Středočeském kraji. Pro tato zbývající území je platnost prodloužena do 31. 12. 2012. Po skončení tohoto procesu již nelze nájemné za žádných podmínek jednostranně zvyšovat. Jakákoli změna výše nájemného je možné pouze se souhlasem obou stran, nájemce i pronajímatele.
Mapa nájemného je unikátní online databází (www.mmr.cz/mapanajemneho), která shrne údaje o výši nájemného v České republice. Na úvodní vytvoření databázové infrastruktury naváže fáze sběru dat, která je primárně zaměřena na sídla nad 2 000 obyvatel, v nichž k 1. lednu 2011 skončila účinnost zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmů. U všech sídel budou zohledňovány: staří a technický stav domu, technologie výstavby domu, technický stav bytu a velikost bytu. Pro sídla nad 10 tisíc obyvatel přibude ještě poloha domu v rámci aglomerace. Pro každou z těchto charakteristik má Mapa nájemného tři různé kategorie.