Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), v § 1 odst. 1 upravuje zvláštní typ spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru – jednotky, jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotek, práva a povinnosti vlastníků jednotek, jejich vzájemné vztahy, a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.
Co je předmětem vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů?
Předmětem vlastnictví je byt nebo nebytový prostor jako prostorově vymezená část budovy - jednotka a současně s ním podíl na společných částech domu (§ 1 odst. 1 ZVB). Podíl na společných částech je neoddělitelný od vlastnického práva k jednotce (sleduje její osud) a přímo ze zákona přechází na každého nabyvatele jednotky.
Co je jednotkou?
Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako prostorově vymezená část domu podle ZVB.
Co je bytem?
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
Ve smyslu stavebních předpisů je byt definován jako soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně-technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen (vyhláška č. 268/2009 Sb.).
Co je nebytovým prostorem?
Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení.
Nebytovými prostory nejsou podle ZVB příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.
Co se rozumí pojmem „místnost“?
Místností je prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami (definice uvedena v prováděcí vyhlášce ke stavebnímu zákonu, tj. vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby).
ZVB, občanský zákoník ani stavební zákon definici „místnosti“ neuvádí.
Jak se stanoví podlahová plocha bytu?
Podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu se rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu.
Podlahová plocha bytu se vypočte součtem podlahové plochy všech místností bytu, tedy jak obytných místností, tak vedlejších místností tvořících příslušenství bytu ve smyslu občanského zákoníku.
Jak se stanoví podlahová plocha nebytového prostoru?
Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru se rozumí podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popř. s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.
Co se rozumí pojmem „společné části domu“ a jaká je jejich právní povaha?
Zjednodušeně řečeno, společnými částmi domu je vše, co nelze odstranit, aniž by se narušily nebo znehodnotily funkce domu jako celku. Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví všechvlastníků jednotek v domě. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky v domě přechází i spoluvlastnické právo k jeho společným částem. Demonstrativní výčet společných částí domu určených pro společné užívání je uveden v § 2 písm. g) ZVB. Jsou to zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Balkóny, lodžie a terasy jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a jsou tedy společnými částmi domu (považovány za společné části domu). Je nepodstatné, že na vnější povrch lodžií, balkónů či teras mají přístup jen někteří vlastníci bytů v domě jako výhradní uživatelé.
Kotelna je vždy společnou částí domu, a to i v případě, že se nachází mimo budovu.
Výměníkové stanice (dnes předávací stanice) jsou technickým zařízením, která se odlišují použitou technologií a dobou své instalace. Pokud je vlastníkem tohoto zařízení subjekt odlišný od vlastníka budovy, nelze tato zařízení vymezit jako společné části domu, neboť prohlášení, kterým se vymezují společné části domu, se může týkat jenom zařízení, která jsou ve vlastnictví vlastníka budovy.
Kryt civilní ochrany se považuje za nebytový prostor zvláštního charakteru. Kryt civilní ochrany nelze považovat za společné části domu, a proto nepřechází do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek spolu s jednotkou. Smlouvu o převodu vlastnictví nebytového prostoru sloužícího účelům civilní ochrany lze uzavřít jen po předchozím souhlasu příslušných orgánů (§ 22 odst. 7 ZVB) – tímto orgánem je Hasičský záchranný sbor příslušného kraje.
Jak se stanoví spoluvlastnický podíl na společných částech domu?
Velikost podílu určuje vlastník budovy v prohlášení, nebo stavebníci ve smlouvě o výstavbě, avšak vždy v souladu s úpravou obsaženou v ZVB, která je kogentní a nelze se od ní odchýlit.
Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2).
Velikost podílu na společných částech domu je určující pro přispívání na správu, provoz a opravy společných částí domu, pro váhu hlasu při rozhodování na schůzi shromáždění vlastníků a pro rozsah ručení za závazky SVJ. v případě výše příspěvku na správu a provoz společných částí domu je dle § 15 odst.1 možná jiná dohoda všech vlastníků jednotek.
Co je prohlášení vlastníka budovy?
Prohlášení vlastníka budovy je jednostranným písemným právním úkonem vlastníka budovy adresovaným místně příslušnému katastrálnímu úřadu, jímž vlastník budovy v rozsahu právní úpravy ZVB určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených ZVB, a v souladu se stavebním určením, stanou jednotkami a společnými částmi domu.
Co je obsahem prohlášení vlastníka budovy?
Prohlášení musí obsahovat:
a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení,
c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy,
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21 ZVB, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Prohlášení je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.
Jak vzniká vlastnictví jednotek podle ZVB?
Vlastnictví jednotek vzniká:
a) vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí,
b) výstavbou jednotky na základě smlouvy o výstavbě,
c) dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy (resp. dohodou o vypořádání společného jmění manželů),
d) rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy (resp. rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů).
Jaká práva a povinnosti vznikají při převodu bytu po rozdělení budovy na jednotky?
Dosavadní vlastník budovy má povinnost nabídnout převod bytu jeho nájemci. Nepřijme-li nájemce nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden třetí osobě (§ 22 odst. 1 ZVB). Po dobu 1 roku od uplynutí této lhůty má nájemce bytu při převodu bytu právo na jeho nabytí za podmínek § 606 občanského zákoníku (tzv. předkupní právo – možnost odkoupit byt za cenu, kterou nabídne třetí osoba).
Pokud nájemce bytu na nabídku nereflektuje a byt koupí třetí osoba, nájem bytu nekončí a dosavadní nájemce zůstává nadále nájemcem bytu (viz § 680 občanského zákoníku).
Co musí obsahovat nabídka k převodu bytu jeho nájemci?
Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy, které by měla obsahovat v budoucnu smlouva o převodu vlastnictví jednotky (§ 6 ZVB). Jde především o název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, popis bytu, jeho příslušenství, určení společných částí domu a výši spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, práva a závazky týkající se domu a jeho společných částí, které přecházejí na nového vlastníka, tedy zpravidla určení budoucího správce a smlouvy s dodavateli energií. V nabídce musí být uvedena cena, za kterou se byt ke koupi nabízí. Současně musí být uvedena skutečnost, že nájemce má právo vyjádřit se k nabídce v šestiměsíční lhůtě (§ 22 ZVB). Nabídku je třeba přijmout v celém rozsahu. Uplynutím lhůty právo první koupě pro nájemce bytu zaniká, byt může být převeden jiné osobě. Avšak po dobu 1 roku od uplynutí této lhůty má podle § 22 odst. 2 ZVB nájemce bytu při převodu bytu právo na jeho předností nabytí za podmínek § 606 občanského zákoníku (tzv. předkupní právo, tj. možnost odkoupit byt za cenu, kterou nabídne třetí osoba).
Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do 3 měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká.
Pokud některá z náležitostí v zákoně uvedených v nabídce chybí, pak jde o neplatnou nabídku, nájemci nevzniká povinnost na ni reagovat, a pokud by byl byt prodán jinému zájemci, byl by prodej neplatný.
Jaké jsou náležitosti smlouvy o převodu jednotky?
Smlouva jako dvoustranný právní úkon musí kromě obecných náležitostí smluv (§ 43 a násl. občanského zákoníku) obsahovat náležitosti uvedené v § 6 ZVB:
a) označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 8 odst. 2 ZVB),
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Jak jsou v ZVB upravena práva k pozemku (pozemkům)?
Podle § 21 ZVB jsou s vlastnictvím jednotky spojena práva k pozemku (stavební parcele). V případě, že je vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Jedná se o pozemek zastavěný domem označovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha.
Pokud nabyl původní vlastník budovy pozemek, na němž je dům postaven, až po převodu první jednotky (nebo několika) později, má vlastník pozemku povinnost uspořádat podíly na pozemku tak, aby odpovídaly podílům na společných částech domu.
Jestliže vlastník budovy nebo původní vlastník dosud nepřevedených jednotek není vlastníkem pozemku (stavební parcely), má však k němu jiné právo (nájemní smlouva, výpůjčka, právo odpovídající věcnému břemeni) je nezbytné upravit toto jiné právo k pozemku tak, aby ve vztahu ke každému vlastníkovi jednotky existovalo v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Pokud SBD, které mělo k pozemku zřízeno právo tzv. trvalého užívání podle dřívějších předpisů, získalo bezplatně pozemek podle § 60a zákona o majetku ČR, převede v případě převodu vlastnictví jednotky fyzické osobě současně nabyvateli jednotky (bytu, garáže či ateliéru) bezplatně spoluvlastnický podíl na uvedeném pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Jak vzniká společenství vlastníků jednotek (SVJ)?
SVJ jako právnická osoba vzniká ze zákona (ex lege) nezávisle na vůli vlastníků jednotek jakmile nastanou právní skutečnosti, s nimiž ZVB spojuje vznik SVJ (§ 9 odst. 3).
SVJ vzniká v domě s nejméně 5 jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí.
Další osoby, které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.
Jak vzniká společenství vlastníků jednotek (SVJ) jako právnická osoba v domech stavebních bytových družstev (SBD)a lidových bytových družstev (LBD)?
V domech SBD, družstev vyčleněných podle § 29 ZVB a v domech LBD se jedná o tzv. odložený vznik SVJ podle § 9 odst. 4 ZVB. SVJ jako právnická osoba vznikne v domech, ve kterých tato družstva plní povinnosti správce podle § 9 ZVB platného před účinností zákona č. 103/2000 Sb., až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl tohoto družstva na společných částech domu se snížil na méně než jednu čtvrtinu. Do doby vzniku SVJ se použijí ustanovení § 9, 11 a § 15 odst. 2 ZVB platná před 1.7.2000, kdy nabyl účinnosti zákon č. 103/2000 Sb.
V tomto případě tedy nevzniká v domě SVJ jako právnická osoba a ani nepřijímá stanovy a nevolí výbor nebo pověřeného vlastníka. Správu domu zajišťuje správce na základě smlouvy o správě, a je povinen jednou ročně předkládat správu o hospodaření. Společenství, vzniká v domě, ve kterém je již alespoň jedna jednotka převedena do vlastnictví (v domě jsou dva vlastníci jednotek). Společenství koná alespoň jednou za rok shromáždění. Při hlasování (§ 11 ZVB) je rozhodující výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu, k přijetí usnesení je však zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů (přísnější kvórum než v případě SVJ s právní subjektivitou, kdy postačuje nadpoloviční většina přítomných hlasů). Odlišně je stanovena i kvalifikovaná většina, tzn. že k přijetí usnesení o změně prohlášení je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny všech hlasů, k přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a jeho odměňování je zapotřebí nadpoloviční většiny hlasů. Jednomyslný souhlas všech vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení týkajícího se změny účelu užívání stavby a o zcizení společných částí domu, které jsou nezbytné pro zachování účelu užívání stavby.
Jak vzniká členství ve společenství vlastníků jednotek?
Členství v SVJ vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy SVJ (§ 9 odst. 5); tzn. jak manželé v případě, že jednotka (byt nebo nebytový prostor) je ve společném jmění manželů, tak podíloví spoluvlastníci jednotky.
Jak je vymezen předmět činnosti SVJ?
SVJ je právnickou osobou sui generis, která vzniká při splnění právních skutečností uvedených v § 9 odst. 3 ZVB, případně podle § 9 odst. 4 ZVB, a je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“). SVJ není podnikatelem ani neprovozuje podnikatelskou činnost.
Podle § 9 odst. 1 ZVB může SVJ nabývat věci, práva, byty nebo nebytové prostory, avšak pouze k výše uvedeným účelům, tj. k účelům správy domu. Obecně lze uvést, že může společenství nabýt do vlastnictvíjednotku např. za účelem využití jako kanceláře, dílny, bytu pro domovníka apod.
SVJ přijímá usnesení na shromáždění vlastníků jednotek ve všech věcech týkajících se společných částí domu, jejich provozu a údržby, nikoliv však ve věcech týkajících se vlastnictví jednotky (bytu nebo nebytového prostoru).
Kde je obsažena podrobnější úprava právních poměrů společenství vlastníků jednotek, které je právnickou osobou (dále jen „SVJ“)?
Podle § 9 odst. 9 ZVB se právní poměry SVJ řídí vzorovými stanovami společenství které jsou přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb., a to do doby schválení stanov vlastních nebo do doby, než nabudou vlastní schválené stanovy účinnosti. Tato situace může nastat jak v případě, kdy se shromáždění vůbec nesejde k přijetí stanov, tak v případě, kdy se shromáždění sejde, avšak nebudou stanovy SVJ přijaty. Podle § 1 odst. 2 v případě, kdy schválené stanovy SVJ neobsahují povinné náležitosti stanovené v § 9 odst. 14 ZVB, řídí se právní poměry v těchto ustanoveních ustanoveními vzorových stanov SVJ.Vzorové stanovy, které obsahují podrobnější právní úpravu SVJ (zejména blíže vymezují pojem správa domu a další činnosti, jejich zajišťování na základě smlouvy se správcem, úpravu orgánů společenství a jejich působnost, zvláštní způsob rozhodování ve společenství, tj. hlasování per rollam, práva a povinnosti člena společenství), mohou být vzorem a podkladem pro vypracování znění stanov konkrétního SVJ.
Vlastní stanovy SVJ vycházejí z podmínek konkrétního společenství a mohou některé záležitosti upravit podrobněji nebo odlišně než vzorové stanovy SVJ, nesmějí však být v rozporu se zákonem o vlastnictví bytů.
Co je obsahem pojmu „správa domu“?
Správou domu se podle § 9 odst. 1 ZVB rozumí správa, provoz a opravy společných částí domu. Bližší vymezení pojmu obsahují stanovy, podpůrně lze vycházet z úpravy uvedené ve vzorových stanovách (čl. III a V).
Jak je „správa domu“ zajišťována?
Ve smyslu § 9 odst. 1 ZVB zajišťuje správu domu SVJ samo nebo SVJ může (v souladu s prohlášením nebo s usnesením shromáždění) zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku a s dalšími činnostmi, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy uzavřené se „správcem“. Touto osobou, pověřenou správou domu, může být fyzická nebo právnická osoba, která disponuje příslušným živnostenským oprávněním k výkonu takové činnosti (zejména účetnictví, správa nemovitostí, apod.).
Změny osoby správce nebo změny obsahu smlouvy se správcem schvaluje shromáždění (a to tříčtvrtinovou většinou hlasů přítomných na shromáždění). Uzavřením smlouvy se správcem nemůže být dotčena výlučná rozhodovací působnost orgánů společenství plynoucí ze zákona o vlastnictví bytů a ze schválených stanov.
Rozhodování v záležitostech, které jsou podle výslovných ustanovení ZVB svěřeny do výlučné působnosti orgánů společenství, nelze přenést na jiný orgán ani na jiný subjekt, tedy ani na osobu správce.
Jaký je postup vlastníků jednotek po vzniku SVJ?
Po vzniku SVJ je původní vlastník povinen svolat shromáždění. První schůze se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Na této schůzi, která se musí konat za účasti notáře, schvaluje shromáždění stanovy SVJ a volí orgány SVJ (statutární orgán). Notář pořídí o průběhu schůze, volbě a složení orgánů a schvalování stanov notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy SVJ.
Statutární orgán (výbor nebo pověřený vlastník) jsou povinni do 60 dnů po svém zvolení podat návrh na zápis do rejstříku. společenství vedeném krajským soudem. Společenství předloží přihlášku k registraci místně příslušnému správci daně do 30 dnů ode dne, kdy začalo pobírat příjmy podrobené dani nebo mu vznikla povinnost srážet daň nebo zálohy na ni.
Jaké jsou náležitosti zápisu do rejstříku SVJ?
Náležitosti zápisu SVJ do rejstříku jsou uvedeny v § 10 ZVB. Jedná se o tyto údaje:
a) název společenství, jeho sídlo a identifikační číslo,
b) den vzniku společenství,
c) orgány společenství a jména členů výboru nebo jméno pověřeného vlastníka.
K návrhu na zápis se přikládá
- výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory,
- notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy SVJ a zvoleny orgány SVJ, včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi,
- schválené stanovy SVJ.
Jaké jsou povinné náležitosti stanov společenství?
Povinné náležitosti stanov SVJ jsou uvedeny v § 9 odst. 14 ZVB.
Stanovy musí obsahovat:
a) sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo "společenství",
b) předmět činnosti, kterým je správa domu,
c) orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání,
d) práva a povinnosti členů společenství,
e) způsob úhrady nákladů spojených se správou domu,
f) způsob nakládání s majetkem společenství.
Schválené stanovy společenství mohou některé vnitřní záležitosti upravit podrobněji podle podmínek konkrétního SVJ, nemohou však být v rozporu se ZVB.
Jaké jsou orgány SVJ?
Právní úprava orgánů SVJ a jejich působnost je uvedena v § 9 odst. 7 až 12 ZVB. Podrobnější právní úprava orgánů SVJ je ponechána na stanovách SVJ, podpůrně lze vycházet z úpravy, která je uvedena v čl. VI až IX vzorových stanov SVJ.
Orgány společenství jsou
a) nejvyšší, tj. shromáždění vlastníků jednotek (dále jen "shromáždění"),
b) statutární a výkonný orgán, tj. výbor společenství (dále jen "výbor") nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru (dále jen "pověřený vlastník"),
c) kontrolní orgán, tj. např. kontrolní komise nebo revizor.
Voleným orgánem SVJ je výbor nebo pověřený vlastník jednotky, případně další orgány podle stanov SVJ (např. kontrolní komise nebo revizor).
Závazek k výkonu volené funkce je závazkem osobní povahy. Člen voleného výboru musí funkci vykonávat osobně, nemůže se nechat při výkonu své funkce zastoupit.
Jaké jsou kompetence orgánů společenství?
Shromáždění SVJ je nejvyšším orgánem společenství a tvoří je všichni vlastníci jednotek. Členství ve společenství je spojeno s vlastnickým právem k jednotce, vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky; spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství.
Výbor je výkonným orgánem SVJ, musí mít nejméně 3 členy. Výbor nebo pověřený vlastník rozhoduje o věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částech domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění.
Statutárním orgánem SVJ je výbor nebo pověřený vlastník. Za svou činnost odpovídá výbor shromáždění. Za výbor jako statutární orgán jedná navenek jeho předseda, kterého zvolí výbor z řad členů výboru.
K písemnému právnímu úkonu SVJ je zapotřebí podpisu předsedy výboru a dalšího člena výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru. V případě pověřeného vlastníka postačí jeho podpis.
Kontrolní komise je kontrolním orgánem SVJ, která je oprávněna kontrolovat činnost SVJ a projednávat stížnosti jeho členů na činnost SVJ nebo jeho orgánů.
Kontrolní komise se vyjadřuje zejména k řádné účetní závěrce a ke zprávě výboru určené k projednání na schůzi shromáždění, podává shromáždění zprávu o výsledcích své kontrolní činnosti, účastní se prostřednictvím svého zástupce jednání výboru, podává výboru nebo pověřenému vlastníkovi zprávu o nedostatcích zjištěných při své kontrolní činnosti, návrhy na opatření, včetně termínů jejich odstranění. Kontrolní komise má nejméně 3 členy a volí ji shromáždění stejným způsobem jako se volí výbor. V SVJ s počtem členů nižším než 10 může SVJ rozhodnout, že se namísto kontrolní komise volí revizor, který má působnost kontrolní komise.
Kdo může být členem volených orgánů SVJ, volba a funkční období?
ZVB neurčuje výslovně žádné předpoklady ani podmínky pro zvolení za člena orgánu SVJ, bližší úpravu tedy ponechává na stanovách společenství, podpůrně lze vycházet z úpravy uvedené ve vzorových stanovách.
Členem voleného orgánu SVJ může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto SVJ nebo je zmocněným zástupcem právnické osoby – člena společenství, je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům. Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let.
Člen výboru nebo pověřený vlastník jsou zvoleni, hlasuje-li pro ně nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek. Člen výboru může být volen opětovně, a to bez omezení počtu opětovných zvolení.
Shromáždění může volit náhradníky členů volených orgánů SVJ v počtu rovnajícím se nejvýše počtu zvolených členů orgánu, spolu s určením jejich pořadí (čl. VI odst. 9 vzorových stanov). Náhradník nastupuje na místo člena orgánu, jehož funkce skončila před uplynutím funkčního období, dnem skončení funkce. Ustanovení o náhradnících členů volených orgánů se nepoužije u pověřeného vlastníka.
Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů SVJ nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní jejich funkci člen SVJ, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak členové SVJ, kteří se jimi stali dnem jeho vzniku (§ 9 odst. 9 ZVB). Totéž platí, nebude-li statutární orgán schopen plnit své funkce z důvodu, že počet členů výboru poklesl pod 3 členy, nebo není-li ve funkci pověřený vlastník.
Jak zaniká členství ve voleném orgánu SVJ?
Způsoby a postup při zániku členství ZVB neupravuje. Bližší úprava je svěřena stanovám SVJ, podpůrně lze vycházet z úpravy uvedené ve vzorových stanovách (čl. VI až VIII).
Členství ve voleném orgánu končí uplynutím funkčního období, odvoláním, odstoupením z funkce nebo zánikem členství ve společenství (tzn. převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky).
Člen voleného orgánu SVJ může být před uplynutím funkčního období z funkce odvolán shromážděním nebo může z funkce odstoupit. Odstoupení musí písemně oznámit orgánu SVJ, jehož je členem (člen výboru oznamuje výboru). Jeho funkce končí dnem, kdy tento orgán odstoupení na své schůzi projednal, nejpozději však uplynutím 30 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení. Pověřený vlastník musí své odstoupení z funkce písemně oznámit shromáždění. Účinky jeho odstoupení nastávají dnem následujícím po nejbližší schůzi shromáždění, nejpozději však uplynutím 60 dnů ode dne doručení oznámení o odstoupení.
Jaký je postup při rozhodování a přijímání usnesení v SVJ?
Rozhodování a hlasování vlastníků jednotek je upraveno v § 9 až 11 ZVB.
Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu.Váha hlasu každého vlastníka jednotky odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Spoluvlastníci jednotky mají vždy jen jeden hlas.
SVJ musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka (statutární orgán), nebo z podnětu vlastníků jednotek, které mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů.
Aby mohli vlastníci jednotek na shromáždění hlasovat, musí být shromáždění usnášeníschopné. Podle ZVB musí být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů (počítanou podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu). Přítomnost vlastníků jednotek je třeba zjišťovat při hlasování o každém usnesení.
K přijetí řady usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, tj. prostá většina (§ 11 odst. 2). Prostá většina postačuje při převážné řadě usnesení i při rozhodování o běžných záležitostech (usnesení shromáždění související se správoua provozem společných částí domu, schválení odměn členům volených orgánů apod.).
Každá výslovně požadovaná vyšší většina než je většina prostá je kvalifikovaná většina.
Kvalifikovaná většina je nezbytná k přijetí následujících usnesení:
a) tříčtvrtinová většina hlasů přítomných na shromáždění (§ 11 odst. 4 ZVB)